CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E A PANDEMIA DO CORONAVÍRUS

A proibição da atividade empresarial e a redução do pagamento do aluguel.

1. INTRODUÇÃO

Diversos decretos país a fora, declararam o estado de calamidade pública em razão da pandemia decorrente do Coronavírus, Covid-19. As normas trazem medidas para prevenção e enfrentamento da doença. Dentre elas, está a restrição de atividades culminando na suspensão do atendimento presencial em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços. A proibição ao atendimento impede o necessário funcionamento da atividade empresarial. Culmina na falta de faturamento. Gera a impossibilidade de pagar as obrigações assumidas anteriormente com funcionários, fornecedores, locadores e outros. A maioria dos empresários usam como sede ou filiais de seus negócios, imóveis locados de propriedade de terceiros. A locação é parte absurdamente importante na vida de certos negócios. Alguns negócios talvez não sobreviveriam ou seriam fortemente impactados negativamente com a mudança do ponto comercial. Para impedir essas situações, há a renovação de locação que obrigada o locador a renovar o contrato da locação comercial. A locação do imóvel, despesa fixa, deve representar entre 8% e 11% do faturamento bruto[1] de qualquer empresa. A maioria dos negócios não têm, capital de giro e fluxo de caixa para manterem suas atividades por mais de 30 dias ou 3 meses sem o ingresso de receitas. Consumindo um tanto do faturamento bruto e com o fechamento temporário dos negócios, fica praticamente impossível arcar financeiramente com a integralidade do pagamento dos aluguéis.

2. REDUÇÃO DO PAGAMENTO DO ALUGUEL POR ACORDO OU JUDICIAL

Inúmeros empresários, locatórios, têm procurado locadores no intuito de alcançar uma nova composição, temporária, visando uma redução, nesse momento de pandemia, em relação ao valor a ser pago a título de aluguel. Tentativas ou contatos têm ocorrido por meio de mensagens, whatsapp, e-mail ou telefone. Procure fazê-lo da maneira mais formal possível. Indique o valor e percentual possível para pagamento imediato e a data para pagamento do saldo restante. Infelizmente, nem todos os locadores sinalizam positivamente frente as solicitações do empresário locatário ou sequer retornam os recados.

O contrato de locação gera obrigações para ambos os contratantes (locador e locatário), com vantagem econômica que se aperfeiçoa com o consentimento das partes onde o locador deverá permitir o uso do imóvel sem interferência e o locatário deverá pagar, o aluguel, no preço e no tempo combinado.

Como o fechamento temporário e compulsório dos negócios, o imóvel alugado teve sua utilidade para o locatário claramente alterada, causando significativo desequilíbrio contratual diga-se, por questões alheias as vontades de ambas as partes envolvidas no contrato de locação de imóveis.

Vemos com isso, a presença da possível aplicação da teoria da imprevisão. O artigo 317 do Código Civil estabelece que “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

No intuito de encontrarmos uma solução viável à situação inesperada da pandemia e suas consequências econômicas, pensamos: Ser equivocado qualquer pedido de desconto para pagamento do aluguel nesse período. A lógica mais razoável é o pagamento parcial do aluguel no percentual entre 30% e 50% do valor mensal e o restante escalonado para pagamento com início daqui a 3 meses, 6 meses ou quando a restrição de funcionamento dos estabelecimentos comerciais regressarem às atividades. O pagamento do restante pode ocorrer com parcelamento em 3, 6, 9 vezes juntamente com o valor do aluguel do respectivo mês quando do pagamento.

Quando da proposta de redução temporária no valor pago de aluguel, não esqueça de levar em consideração, as obrigações envolvendo ainda o pagamento de IPTU, energia elétrica, água, taxa de incêndio e demais encargos, enquanto mantida a suspensão das atividades.

Com dito, nenhuma das partes contribuiu para a situação vivenciada. Cabe a cada uma das partes colaborar com o objetivo de minimizar os prejuízos para ambos os lados. O pagamento parcial dos aluguéis permite ainda que reduzida, a circulação e movimentação da economia. Contribuímos, com isso, para evitar um caos maior e desconhecido. O momento requer sensibilidade, solidariedade e esforços para entendermos o outro.

A falta de providências no sentido de alcançar entendimento positivo entre as partes ou a falta de pagamento do aluguel, nesse caso com a possibilidade do despejo, são posições desaconselháveis nesse momento de prudência. A conversa e a elaboração de instrumento legal é sempre bem-vindo. Não chegando num denominador comum, ao Judiciário competira a decisão.

[1] <https://exame.abril.com.br/pme/quanto-uma-empresa-pode-pagar-de-aluguel-sem-se-prejudicar/>. Acesso em: 20 abr. 2020.