Estratégias de como evitar 3 problemas comuns no Contrato de Empreitada na Construção Civil

O contrato de empreitada é um componente crítico no setor da construção civil servindo com um acordo entre a construtora e o cliente. Ele estabelece as condições entre a construtora e o cliente, e um contrato mal redigido pode levar ou agravar uma série de problemas. Neste artigo, exploraremos os três problemas frequentes enfrentados pelo construtor no contrato de empreitada e como um bem redigido / elaborado contrato pode evitar ou minimizar tais problemas.

Especificações do projeto: clareza é fundamental

Um problema comum no contrato de empreitada é a falta de clareza nas especificações do projeto. Alguns são extremamente genéricos ou depois de sai da prancheta e ir para a operação, o construtor descobre ser impossível de execução. Isso pode levar a mal-entendidos, atrasos e disputas entre as partes. Para evitar esse problema, é fundamental que o contrato detalhe com clareza as especificações do projeto, incluindo escopo, prazos, materiais e outros aspectos relevantes. Anexos bem detalhados contribuem para a redução das dúvidas. Comunicar imediatamente acerca da anormalidade constatada, indicar como situação apta a suspender o prazo da execução da obra com seu acréscimo ao final colaboram para minimizar eventuais discussões acerca da responsabilidade da não entrega da obra no prazo inicialmente contratado.

“(...) Com efeito, se o projeto oferecido pelo Autor ao topógrafo era insuficiente, ou se a presença do engenheiro era imprescindível, cumpria a Requerida, detentora da técnica contratada para prestar os serviços, exigir o prévio cumprimento destas exigências como condição para prosseguir com o trabalho. Se assim não procedeu o topógrafo é porque reputou suficiente os elementos dos quais dispunha, e nada indica que não fossem, antes o que ficou patente fora o erro do profissional contratado pela Ré. Assim, este atraso inicial e o outro decorrente do erro na implantação das estacas não se reputam justificados.” (TJ-SP - AC: 10356215320208260224 SP 1035621-53.2020.8.26.0224, Relator: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 25/08/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/08/2022)

Prever no contrato situações na quais a omissão do cliente resulte na suspensão do prazo para a entrega da obra e a comunicação imediata ao cliente para providências no caso em que o projeto impossibilidade o andamento da obra são importantes para minimizar situações enfrentadas no dia a dia e podem virar uma baita dor de cabeça.

Mudanças no escopo do projeto: prevendo e lidando com imprevistos

As mudanças no escopo do projeto podem ser inevitáveis, mas podem causar problemas quando não são devidamente tratadas no contrato. Quando não há uma cláusula no contrato que preveja como lidar com mudanças no escopo, as partes podem entrar em conflito e a obra pode ser prejudicada. É importante incluir no contrato uma cláusula que estabeleça como as mudanças no escopo serão tratadas, incluindo a necessidade de acordo prévio e os ajustes no preço e no aumento do prazo de execução que pode ocorrer. A existência de cláusula exclusiva sobre o assunto evita que o contratante da obra solicite serviços adicionais, alteração na lateral do imóvel, modificação do piso, da elétrica, são alguns dos casos comuns e na maioria das vezes esquecidos quando a obra atrasa. O aumento no preço em decorrência do aumento do projeto também gera divergências e por isso documentar o aditamento é tão importante.

Veja no caso abaixo o fato do cliente contratante ter solicitado alterações no projeto, mas depois simplesmente esqueceu:

“CONTRATO DE EMPREITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. EXECUÇÃO DE SERVIÇOS ADICIONAIS A PEDIDO DOS RÉUS. FATO EFETIVAMENTE DEMONSTRADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONDENATÓRIO AO PAGAMENTO DA DIFERENÇA. RECURSO IMPROVIDO. Ao contrário do que afirmam os apelantes, restou evidenciada a alteração do projeto apresentado e não há qualquer evidência de se tratar de contratação global a abranger eventuais modificações no planejamento inicial. Assim, é inegável o direito da autora ao recebimento da diferença em aberto. (...) A prova produzida corrobora a assertiva de que os réus solicitaram modificações ao longo da execução dos trabalhos (fls. 30/35 e 266/274)

Ao contrário do que afirmaram os apelantes, os e-mails juntados aos autos evidenciam que, de fato, houve alteração do projeto inicial em janelas, portas, vigas, paredes, lajes e alvenaria. E, ainda que não existam orçamentos escritos para aprovação prévia dos contratantes, a experiência comum revela que esse é modo de proceder habitualmente adotado nessa espécie contratual.

Ademais, não se verifica qualquer disposição contratual no sentido de se corroborar a assertiva de existência de contratação global, de modo a ensejar a absorção dos custos de eventuais mudanças no planejamento inicial. A Construtora se responsabilizou pelo pagamento de materiais e mão-de-obra, incluindo os valores na proposta apresentada, porém nada evidencia que alterações no projeto analisado estariam abrangidas pela contratação.” (TJ-SP - APL: 40048684820138260114 SP 4004868-48.2013.8.26.0114, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 27/08/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2018)

Daí a importância do contrato prever que serviços extras serão cobrados e dependem da concordância da parte contratante e contando como aditivos do contrato diminuem a margem para alegações infundadas por parte do contratante.

Atrasos na execução da obra: prevenção e solução de problemas

Atrasos na execução da obra são um problema comum na construção civil e geralmente é uma fonte de tensão entre as partes. O contrato de empreitada deve incluir cláusulas que estabeleçam situações nas quais o prazo de entrega seja estendido. Por vezes, a falta de material na obra, chuvas e atraso na liberação de projetos e especificações acabam por impedir o construtor de entregar a obra no prazo acordado. Situações como essas deverão constar das cláusulas dos contratos a fim de que os dias parados aos quais o construtor não deu causa sejam adicionados ao final do contrato. Tais medidas evitam pedidos do contratante em relação a aplicação de penalidades ou indenizações. Assim, incluir uma cláusula já prevendo possível dilatação no prazo da entrega é interessante.

"APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. APLICABILIDADE DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMÓVEL RESIDENCIAL. DESPESAS COM ALUGUEL. DANO MATERIAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS VÁLIDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO. DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. POSSIBILIDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONFIRMADA. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. (...) A legalidade da cláusula de tolerância foi objeto de ampla discussão nos Tribunais deste País, inclusive nas Cortes Superiores de Justiça, tendo sido firmado o entendimento acerca da sua legalidade, haja vista que os empreendimentos imobiliários são de grande vulto, envolvem prestação de serviço das mais diversas naturezas, o que, sem sombra de dúvidas, dificulta a antecipada previsão da data exata do seu término, configurando-se, assim, razoável a previsão de dilação do período inicialmente estipulado por prazo não exacerbado. (...)" (TJ-BA - APL: 03955776020138050001, Relator: Lisbete M. Teixeira Almeida Cézar Santos, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 30/11/2016).

Cláusulas de dilação quando prevista no contrato são consideradas legais e ajudam o construtor a trabalhar com variáveis por vezes desconhecidas quando na execução do projeto.

Um contrato de empreitada bem redigido é fundamental para prevenir problemas comuns enfrentados pelas construtoras. Ao abordar questões como especificações do projeto, mudanças no escopo e atrasos, o contrato proporcionará um ambiente mais seguro e estável para ambas as partes. Assim, a construtora e o cliente poderão focar no sucesso do projeto, evitando disputas e garantindo que a obra seja concluída de acordo com as expectativas e dentro do acordado previamente em contrato.